案例分享

Q：我藉由親戚介紹的朋友買了一棟房子，結果事後才發現這棟房子竟然過戶給其他人了，我該怎麼辦？

A：此種情況是典型的「一屋二賣」，往往係出自於市場價格波動下，賣家原本與A買家簽訂買賣契約後，又再以同一不動產為標的物賣給B買家，導致A買家沒有買到心儀的房子外，更可能因為已給付款項而又討錢未果而必須走上法院一途。

一、無法向B買家主張任何權利

按「以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。」有最高法院97年度台上字第1729號民事判決可資參照。

參照上開判決可以得知，若你是A買家，那麼「原則上」你是無從向B買家主張任何權利的，因為買賣契約僅發生於買方與賣方，因此此時你只能向賣方討個說法了。

二、應對方案

（一）事前防止

從上開判決看得出來，先過戶取得所有權先贏，所以，從買方的角度來說，能夠把簽約款跟備證款時間縮短，盡可能讓賣方把不動產權狀及相關過戶資料交由代書保管，只要權狀不在所有權人身邊，他有什麼動作我們都可以及早發現，較能防範於未然。

另在購屋之前找銀行簽署價金信託契約或是價金履約保證契約，以確保在售屋的交易過完成時賣方才能取得款項，若有違約的狀況，買方也比較有保障。

另外，「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。(第一項)前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。(第二項)」土地法第79條之1第1、2項定有明文，也就是買賣不動產之前，可先依照依照土地法規定辦理預告登記，使賣方即使有一屋二賣的法律行為亦屬無效，並於完成所有不動產的交易程序後，再由賣方出具同意書辦理塗銷限制登記。不過此方法通常都是在大額土地交易比較常出現，因為總金額大，貸款審核期限較長或有特殊約定，如建照或完成分割才過戶，因空窗期長比較有風險。

（二）事後救濟

按「可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。(第一項)前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。(第二項)」；「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。」有民法第226、256條定有明文。

次按「被上訴人曾以上訴人將系爭房地轉賣予訴外人高秀碧，係一屋二賣，已屬給付不能，且此給付不能之事由係可歸責於上訴人為由，解除系爭買賣契約，並起訴請求上訴人返還已繳納之價金六十萬元及其利息，經原審法院以九十一年度訴字第七五九號民事判決及本院九十一年度上易字第二三五號民事判決認：系爭編號Ｅ六建物之頂樓天花板確有滲水之瑕疵，被上訴人曾以存證信函通知上訴人限期改善，但上訴人未依限修補上開滲水瑕疵，被上訴人得拒絕給付第一期款五十萬元。上訴人以被上訴人未依約繳納第一期款為由，解除系爭買賣契約，係不合法，不生解約之效力。嗣上訴人將系爭房地出售予訴外人高秀碧，並已交付及辦理所有權移轉登記，上訴人對被上訴人之給付義務已陷於給付不能，此給付之事由係可歸責於上訴人，被上訴人自得依民法第二百二十六條第一項及第二百五十六條之規定解除系爭買賣契約」有臺灣高等法院高雄分院92年度上易字第326號民事判決可資參照。

因此，若賣方確實有一屋二賣之情形時，可以提起民事訴訟，並按民法第226、256條主張解除契約並請求損害賠償。

小結

不動產的買賣往往是大筆金額，買方往往一輩子存下積蓄便為求安居樂業之處，但卻時有交易陷阱之情況發生，為避免事後悔不當初，事前就必須多加留意！